Face à la montée en puissance des locations courte durée via des plateformes comme Airbnb, la législation française a renforcé son cadre réglementaire. La Loi Le Meur, également surnommée « loi Anti-Airbnb », promulguée le 19 novembre 2024, vise à rééquilibrer le marché locatif en encadrant ces pratiques, particulièrement dans les zones tendues.
Si cette loi impose de nouvelles restrictions, elle n’interdit pas la location meublée de courte durée, mais exige une meilleure gestion et un respect accru des règles. Dans cet article, nous détaillons tout ce que les propriétaires doivent savoir pour louer sereinement et légalement.
Principales dispositions de la Loi Le Meur
Réduction des avantages fiscaux
La Loi Le Meur modifie le régime fiscal « micro-BIC » appliqué aux revenus locatifs. À partir de 2025 :
- 50 % d’abattement fiscal pour les meublés classés et chambres d’hôtes, avec un plafond de 77 700 € de revenus annuels (au lieu de 71 % jusqu’à 188 700 € auparavant).
- 30 % d’abattement fiscal pour les meublés non classés, avec une limite abaissée à 15 000 € de revenus annuels (contre 50 % jusqu’à 77 700 €).
Ces changements réduisent la fiscalité avantageuse des locations meublées, incitant certains propriétaires à privilégier d’autres formes de location, comme le bail longue durée.
Renforcement des contrôles municipaux
Les mairies disposent désormais de moyens élargis pour surveiller et sanctionner les propriétaires en cas de non-respect des règles locales, notamment :
- Déclaration obligatoire des biens loués.
- Respect des limitations de durée (120 jours par an pour les résidences principales, et parfois réduite à 90 jours dans certaines communes comme Paris).
- Amendes renforcées, allant jusqu’à 100 000 € pour les déclarations erronées ou les locations illégales.
Bon à savoir : À Lorient et dans les villes similaires, il est impératif de vérifier les exigences locales, comme l’obtention d’un numéro d’enregistrement.
Pouvoir accru des copropriétés
Les copropriétés disposent désormais d’un pouvoir renforcé pour encadrer ou interdire les locations meublées de courte durée au sein de leur immeuble, conformément à la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété. Cette possibilité est rendue effective par l’application de l’article 26 de cette loi, qui permet de modifier le règlement de copropriété via un vote en double majorité.
Cette procédure exige l’accord de la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale, tout en représentant au moins deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires. Une fois votée, une interdiction ou une restriction de la location courte durée, comme les séjours de type Airbnb, est intégrée au règlement de copropriété et devient juridiquement contraignante pour tous les copropriétaires.
Ce renforcement vise à limiter les nuisances potentiellement générées par les locations touristiques et à préserver la tranquillité des résidents permanents. Les propriétaires louant leur bien en courte durée doivent donc s’impliquer activement dans les assemblées générales pour défendre leur activité et anticiper d’éventuels changements dans le règlement intérieur.
Conseils :
- Assistez activement aux assemblées générales pour défendre vos intérêts.
- Mobilisez des copropriétaires favorables à votre activité.
- Préparez vos arguments avec des experts ou avocats spécialisés.
Implications pour les propriétaires à Lorient
Bien que Lorient ne soit pas directement mentionnée parmi les villes les plus impactées par la Loi Le Meur, elle reste une commune touristique du Morbihan où les locations meublées de courte durée connaissent une forte demande. Les propriétaires doivent donc être attentifs aux réglementations locales et veiller à rester en conformité.
Déclaration préalable obligatoire
À Lorient, comme dans de nombreuses villes françaises, les propriétaires doivent effectuer une déclaration préalable en mairie avant de louer leur bien en courte durée. Cette démarche permet d’obtenir un numéro d’enregistrement, obligatoire pour publier une annonce sur des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking. Ce numéro aide la municipalité à contrôler l’activité locative et à veiller à la conformité des logements. Les propriétaires doivent se rapprocher des services municipaux pour connaître les documents requis et s’assurer que leur bien respecte les règles locales, notamment en matière de sécurité et d’habitabilité.
Limitation des durées de location
La limite de 120 jours par an s’applique aux résidences principales à Lorient, conformément à la réglementation nationale. Cela signifie qu’un propriétaire ne peut louer sa résidence principale en courte durée que pendant quatre mois cumulés par an. Les résidences secondaires, bien qu’épargnées par cette restriction générale, peuvent être soumises à des règles locales spécifiques, telles que des autorisations préalables ou des limitations liées à leur usage. Respecter ces durées est essentiel pour éviter des sanctions, tout en garantissant une activité conforme et sereine.
Attention : Les résidences secondaires, bien que non soumises à cette limitation nationale, peuvent être soumises à des restrictions locales, telles que des autorisations spécifiques ou des taxes supplémentaires.
Pourquoi cette loi suscite des critiques
Une efficacité limitée
L’objectif principal de la Loi Le Meur est d’augmenter le nombre de résidences principales disponibles. Cependant, réduire la durée de location ou imposer des restrictions aux copropriétés n’augmente pas directement le parc immobilier.
En réalité, la location courte durée répond à des besoins spécifiques :
- Touristiques : Offrir une solution adaptée aux visiteurs.
- Professionnels : Logements temporaires pour des missions courtes.
- Valorisation : Exploiter des biens inexploités ou saisonniers.
Ces contradictions entre l’objectif affiché et les résultats réels alimentent les critiques, sans remettre en cause l’intérêt de ce modèle locatif.
Une opportunité pour les gestionnaires professionnels
Avec un cadre légal plus strict, l’accompagnement par des professionnels devient un atout majeur pour les propriétaires. Une conciergerie spécialisée, comme Xenia Elite, peut :
- Garantir une gestion conforme (déclarations, collecte des taxes, respect des durées).
- Optimiser les revenus grâce à des stratégies tarifaires dynamiques.
- Simplifier la gestion quotidienne avec des services clés en main (check-in, ménage, maintenance).
Ce que tout propriétaire doit retenir
Respectez les obligations légales
Pour louer un bien en toute sérénité à Lorient, il est crucial de se conformer aux obligations légales. Cela inclut la déclaration préalable en mairie, qui permet d’obtenir un numéro d’enregistrement indispensable pour publier des annonces sur les plateformes comme Airbnb. Ce numéro doit être mentionné dans toutes vos annonces pour éviter des sanctions pouvant aller jusqu’à 5 000 €. De plus, les propriétaires de résidences principales doivent respecter la limite de 120 jours de location par an, tandis que ceux disposant de résidences secondaires doivent vérifier les éventuelles restrictions locales, comme les autorisations de changement d’usage. Enfin, vous êtes responsable de la collecte et du reversement de la taxe de séjour, souvent automatisée par les plateformes, mais qui reste sous votre supervision.
